直击 | 流拍1块，底价成交2块！深圳年度“双限”土拍有些冷

2019年11月22日，继今年6月24日集中出让5块住宅用地后，深圳今日再次迎来6宗宅地“大手笔”土拍。

这也是深圳土拍历史以来，集体出让宅地最多的一次。

此次6宗宅地（龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗），总面积近18万㎡，全部为二类居住用地，挂牌总价为131.67亿元，最高限制地价总价190.89亿元，总建筑面积约77.6万㎡。

与6月土拍“单限双竞”不同的是，此次全部出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，对6块出让宗地项目建设的普通商品房的入市最高均价，人才住房的销售均价、最高销售单价均作出了限制。

▲11月22日出让的6宗地块详情

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央企国企成此次拿地大赢家

土拍当天，吸引了中海、华发、龙光、金地、电建、平安、华润、招商等约14家房企参加，全场举牌超过150余次，成交总价达127.5亿元。

除了坪山坑梓地块惨遭流拍外，其余5块宅地均在1.5小时内全部成交。

大鹏坝光地块，起始挂牌价4.89亿元，深圳人才安居集团以4.89亿元底价竞得。

坪山马峦街道地块，起始挂牌价21.02亿元，由五矿盛世以25.6亿元竞得，楼面价为2.57万元/㎡。

坪山碧岭街道地块，起始挂牌价20.6亿元，由招商华润联合体以20.42亿元竞得，楼面价为2.04万元/㎡。

龙华民治地块，起始挂牌价40.79亿元，中海地产以50.2亿元竞得，楼面价为4.58万/㎡。

光明新湖地块，起始挂牌价22.7亿元，南国置业（电建）以26.4亿元竞得，楼面价为2.94万/㎡。

▲5宗地块成交详情

不过，在“双限双竞”条件下，本次竞拍中，流拍1块，底价成交2块，深圳年度“双限”土拍并没有往年的热度，在控制成本追求利润的情况下，房企普遍报价热情不足，整体显得有些冷。

值得注意的是，此次夺地的五矿地产、招商蛇口和华润置地联合体、中海地产，南国置业均为央企或国企。

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5块宅地成交均未达到最高限价

下午3点土拍伊始，坪山区坑梓街道G14313-8018宗地就遭遇了现场无人竞买的尴尬，最终惨遭流拍。

而大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地，在拍地刚开局，也迅速被深圳人才安居集团以4.89亿元底价直接签约，其中，地块上所建人才住房销售均价不高于20520元/㎡，最高销售单价不高于23598元/㎡。

同样遭遇“尴尬”的还有坪山区碧岭街道G11325-8023宗地，由于现场无人竞价，20.42亿元为最终成交价，由深圳坪山招商房地产有限公司（招商地产）以及深圳润投咨询有限公司（华润置地）联合体拿下。

第一个开拍的为坪山区马峦街道G11340-8034宗地，共有五矿、华发、华润、天健、金地和金融街6家房企参与竞拍。

起始价格为21.5亿元，主持人调整阶梯报价5000万元，在仍无人参与之下，主持人调整为1000万元，全程共举牌27次，仅过24分钟，便已叫价16轮，其中，68号天健与85号五矿紧咬不放，产生激烈角逐，势在拿下该地块。

最终，五矿盛世广业（北京）有限公司以25.6亿元竞得该宗地。

本次的“大热门”龙华民治A816-0068地块吸引了华发、华润、中海、龙光、平安、金茂、金地、金融街共9家开发商竞拍，起始报价为40.79亿元，阶梯加价1000万元，开局约10分钟，便叫价到43.6亿元。

其中，3号中海与81号建发同样紧咬不放，产生激烈厮杀。全程共举牌84次，其中，建发举牌39次，3号中海举牌35次。其中，12号平安曾加入角逐队伍。

最终，中海以50.2亿元勇夺该地块，可售楼面价格为4.58万元/㎡（不含商业）。

有趣的是，中海在6月和11月两次土拍中，成功拍下地块时，都是使用3号号牌，也同样坐在交易厅的右后侧。

▲中海与建发现场激烈角逐龙华地块

除了大热门龙华地块之外，光明区A650-0376宗地也吸引了8家房企参与，全程举牌39次，最终南国置业（电建）以26.4亿元夺得光明新湖宅地A650-0376，可售楼面价格为2.73万元/㎡。

▲天健与南国置业（电建）现场激烈角逐光明地块

以下为详细地块解读：

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龙华区民治街道A816-0068宗地

龙华区民治街道A816-0068宗地，面积27390.52m²，人才住房初始配建面积为13100㎡，商品住房入市最高均价为71400元/m²。

△龙华区民治街道A816-0068宗地

△龙华区民治街道A816-0068宗地周边商品房小区

龙华区民治街道A816-0068宗地为此次土地拍卖最受瞩目的地块，也是本次土拍中，最多开发商参与的一块地。

该地块位于地铁4号线上塘地铁站旁。周边的商品房小区有中海锦城、金茂府、潜龙曼海宁、鸿荣源尚峻等，二手房价格区间为6.3万-8.万元/㎡。

据测算，A816-0068宗地，保本毛坯房价约48406元/㎡。

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光明区新湖街道A650-0376宗地

光明区新湖街道A650-0376宗地，面积23666.26m²，人才住房初始配建面积为10000㎡，商品住房入市最高均价为47250元/m²。

△光明区新湖街道A650-0376宗地

光明区新湖街道A650-0376宗地位于光明中心区，靠近在建的地铁6号线光明新城站，但从全景图可看出，地块左侧为世峰科技园，右侧为“深圳最大的社区”楼村，目前周边缺乏配套。

8月25日，光明中心区项目（楼村）签约任务完成。该项目已列入今年全市土地整备计划，是市委市政府部署重点推进的项目，未来将打造包括深圳科技馆、科学公园、楼村中学等多个重要民生工程及重要配套设施。

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大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地

大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地，面积15516.83m²，人才住房销售均价不高于20520元/m²，最高销售单价不高于23598元/m² 。

△红线框内为大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地

该地块也是6宗地当中唯一要求用于全部建设可售人才住房的地块。

从全景图上可看到，大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地周边有较多在建项目。有2个项目为人才公寓，其中一个除公共租赁住房外，还配建有18班幼儿园、老年人日间照料中心等。

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坪山区坑梓街道G14313-8018宗地

坪山区坑梓街道G14313-8018宗地，面积49211.16m²，人才住房初始配建面积为50400㎡，商品住房入市最高均价为30450元/m²。

△坪山区坑梓街道G14313-8018宗地

坪山区坑梓街道G14313-8018宗地相对较为偏僻，距离惠州区仅1公里左右，也无在售二手房或新房。此地块最终也惨遭流拍。

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坪山区马峦街道G11340-8034宗地

坪山区马峦街道G11340-8034宗地，面积31065.17m²，人才住房初始配建面积为11080㎡，商品房入市最高均价为38750元/m²。

△坪山区马峦街道G11340-8034宗地

该地块位置较好，近地铁14号线沙湖站，紧邻泰禾中央广场，直线距离约为500米，目前周边二手房均价为2.1万—3.5万元/㎡之间。2016年，邻居泰禾57.2亿元拿下G11336-0066 宗地，楼面价14082元/㎡，成为当时坪山地王。

如今该地块商品房入市最高均价限定为38750元/m²。据测算，保本房价约32510元/㎡（带装修）。

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坪山区碧岭街道G11325-8023宗地

坪山区碧岭街道G11325-8023宗地，面积33140.3m²，人才住房初始配建面积为11160㎡，商品住房入市最高均价为35700元/m²。

△坪山区碧岭街道G11325-8023宗地

坪山区碧岭街道G11325-8023宗地周边仅有一个在售新盘项目—碧桂园凤凰公馆，目前在售均价为3.06万元/㎡，周边也无其他二手房在售。

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深圳集中推地 保GDP稳定增长

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此次“土拍盛宴”是6月份一次性拍卖5块宅地的延续，有助于缓解住宅用地紧张。一方面是为了落实深圳去年“二次房改”提出的加大保障房供应；另一方面是保证GDP的稳定增长。他表示，由于限制的是最高均价，意味着开发商尚有操作空间。加上深圳房地产场为存量市场，以二手房交易为主。限价商品房的入市，对周边房价影响不大。

今年年初，深圳市政府工作报告提出，深圳今年GDP增长目标为7%左右。然而本月初，深圳市统计局发布2019年前三季度深圳经济运行情况，初步核算并经广东省统计局核定，前三季度深圳全市地区生产总值18689.13亿元，比上年同期增长6.6%。

虽然专家认为，6.6%的经济增速仍处于合理区间。但是，距离2019年结束仅剩1月有余。在经济下行压力下，要完成今年GDP 7%的增长目标，深圳再次集中推出6宗住宅用地，充分运用土地财政或是最佳途径。

文/思琳 、谢林晓

审读/马琳、戴士潮